Grondbeleid

Inleiding
In deze paragraaf grondbeleid gaan wij in op het te hanteren grondbeleid, de uitvoering van dit beleid per plangebied en de financiële positie van het Grondbedrijf.

Nota Grondbeleid
In de Nota Grondbeleid 2020-2024 (raadsnummer 2019-379) zijn achtereenvolgens de context, het situationeel grondbeleid en de financiën & organisatie beschreven. Samengevat kunnen we zeggen dat:

• Het de ambitie is om de kwaliteit van de voorzieningen in de stad op peil te houden en om blijvend een prettige leefomgeving te creëren voor de diverse bevolkingsgroepen in een veranderende wereld. Het realiseren van deze ambitie speelt zich af in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers niet meer voorradig. Galecopperzoom vormt daarop een uitzondering, echter kan deze locatie pas na 2030 gerealiseerd worden;

• Samen met de stad (inwoners, ondernemers) getracht zal moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;

• Het Grondbeleid een middel is om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;

• We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;

• De Gemeente Nieuwegein altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd heeft. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze nota grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;

• Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;

• De gemeenteraad de kaders van het te voeren grondbeleid aangeeft. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het Grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;

Huidige situatie
De projecten Blokhoeve, Het Klooster, Lekboulevard en City(Binnenstad) zijn in volle gang. In deze gebieden is sprake van actieve grondexploitaties.

Grondtransacties en grondruilen waarvoor geen grondexploitatie is vastgesteld en die groter zijn dan normale snippergroen transacties  worden bij complex 1 van het Grondbedrijf verantwoord. De begroting is hierop aangepast. Het resultaat van deze transacties landt in het jaarlijkse resultaat van het Grondbedrijf, het wordt niet geactiveerd op de balans.

A12 zone (o.a. Galecopperzoom)
In de richtinggevende uitspraken van de omgevingsvisie is de A12-zone opgenomen als de Nieuwegeinse ontwikkellocatie voor de lange termijn. Onze omgevingsvisie geeft door de beleidsneutrale invulling voor de A12 zone wel richting, maar nog onvoldoende visie om de Nieuwegeinse agenda voor de A12 zone in te vullen. Het tot ontwikkeling brengen van zo’n complexe binnenstedelijke locatie vraagt een intensief traject waarin we én invulling moeten geven aan onze uitgangspunten: goede mobiliteitsoplossing voor heel Nieuwegein, aanvullend woningbouwprogramma, komen tot een gezonde leefomgeving en invulling parklandschap Laagraven én in samenwerking met mede-overheden en andere stakeholders de planontwikkeling van dit gebied vormgeven.

Vooruitlopend op het openen van een grondexploitatie voor dit gebied (Galecopperzoom) worden de kosten voor het maken van een strategisch ruimtelijke visie ten laste gebracht van complex 1 van het Grondbedrijf. De komende 2 jaar totaal € 300.000. Dit omvat personele kosten en externe advieskosten om strategische kennis en kunde in te schakelen op het gebied van onder meer mobiliteit, gezond stedelijk leven en gebiedsontwikkeling. Met als doel om ons als Nieuwegein goed te positioneren in het regionale en landelijke traject om tot een invulling van dit gebied te komen.  

Financiële positie grondbedrijf
Bij de jaarstukken grondbedrijf 2019 is de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2020 als volgt samengevat:

Voor een nadere specificatie en onderbouwing van de genoemde bedragen verwijzen we naar de jaarstukken grondbedrijf met geheime bijlagen (raadsstuk 2020-246).

Het is gebruikelijk dat een Grondbedrijf een reserve heeft, te weten de reserve Grondbedrijf. In het algemeen geldt dat deze als buffer functioneert tussen de inspanningen/risico’s verbonden aan de grondexploitaties en de Algemene Reserve van de gemeente Nieuwegein. Achterliggende gedachte hierbij is om de gemeentebegroting niet te belasten met de financiële uitkomsten/risico’s van de grondexploitaties. Uit deze reserve kunnen voorzieningen worden gevormd voor (nieuwe) verlieslatende complexen, of kunnen oplopende tekorten van verlieslatende grondexploitaties worden opgevangen. Deze zullen dan (met onmiddellijke ingang) afgedekt moeten worden door een toevoeging aan de reeds gevormde voorziening.
Ook dient de reserve om de risico’s af te dekken. In alle grondexploitaties loopt de gemeente in meer of minder mate risico’s. Dit kunnen tegenvallende of onvoorziene kosten zijn, lager dan geraamde grondopbrengsten, langere doorlooptijden e.d..

De reserve van het Grondbedrijf is per 1-1-2020 positief € 19,23 miljoen, waarvan € 0,29 miljoen voor Juko-Hesseveld/Vredebestlaan. De verwachte voordelige resultaten van lopende grondexploitaties (winstgevend) mogen we, gelet op de voorschriften, niet nemen (in de algemene reserve verwerken) maar wel gebruiken om de risico’s af te dekken.

Voor de verliesgevende grondexploitaties zijn per 1-1-2020 de volgende voorzieningen gevormd:

Met deze voorzieningen zijn alle voorgecalculeerde verliezen afgedekt.

In de raadsvergadering van 23 april 2020 zijn de grondexploitaties Juko terrein (complex 28) en Altrecht locatie (complex 44) vastgesteld. De grondexploitatie Juko terrein kent een verwacht negatief resultaat van € -0,15 miljoen ten laste van de reserve Grondbedrijf.

De te verwachte resultaten worden per complex weergegeven in de onderstaande tabel, zowel het nominale resultaat, het resultaat op eindwaarde als het contante resultaat.

Voor het boekjaar 2020 is conform de BBV voorschriften een winstneming geraamd van € 8,6 miljoen. Deze winst ontstaat bijna volledig in Het Klooster. Naar aanleiding van de opmerkingen van de accountant bij de jaarstukken 2019 is de berekening van de winstneming voor het Klooster aangepast. Concreet betekent dit dat de rente wordt meegenomen, het percentage of completion (POC) wordt berekend over de eindwaarden, de winstneming wordt berekend over de eindwaarden. Dit leidt tot een hogere winstneming.

De parameter voor kostenstijging die we hanteren bij de actualisatie van de grondexploitaties is 2% en de parameter voor opbrengstenstijging is 1%. Deze percentages zijn nog steeds actueel en er is geen aanleiding om deze te wijzigen.